107일째 줄거리 경매_아파트를 쉽게 파는 법_구매자의 5감을 자극하라+배당순서

 1월 7일 미라클 모닝 스토리 옥션

부동산 투자 + 부동산 경매시 아파트 한방에 쉽게 파는 방법! 구매자의 5감을 자극하라! + 배당순

배당은 경매에서 법원이 채무자의 부동산을 팔아 채권자에게 차례로 나눠주는 것.

우리에게 중요한 것은 배당 절차에서 대항력 있는 임차인이 그 배당으로 돈을 다 받느냐.에요.

할당제

낙찰자 이름도 확인서와 인감증명서를 주시면 됩니다. 만약 배당 절차로 자금을 다 받지 못하면 주택임대차보호법에 의해 임차인이 보호되므로 합법적으로 퇴거시킬 수 없습니다. 낙찰자가 전부 주어야 합니다.

– 대항력 있는 선순위 세입자인 돈을 받을 수 있느냐 없느냐가 우리에게 중요해 – 배당을 볼 때도 선순위 대항력 임차인이 있느냐 없느냐를 봐야 해 있으면 배당금을 봐야 하고 없으면 끝.

– 대항력 있을 때 보는 거. 임차인이 배당을 요구했는지 안했는지.확장일자가 있으면 확정일자가 말소기준권리보다 먼저 있는지, 그리고 가장 중요한 배당요구 종기일까지 배당신청을 했는지가 중요하다. 옥션과 마찬가지로 이것을 사용

– 0순위는 법원 수수료(집행 비용) 그 다음 여러 가지 중에서 저희와 직접 관련된 최우선 변제금(소액 보증금)은 기준이 있습니다. 기준은 연도가 높아질수록 커진다.예를 들어 1970년대80년대까지 1990년대 갈수록 집값도 비싸지고 전세금도 높아지므로 소액 전세금도 커진다. 그리고 지역마다 달라요. 서울은 더 크고 지방은 작고 보호해주는 전세금 액수도 작다.그 기준 안에 들면 전체 보증금에서 몇 퍼센트까지 준다. 전액을 다 주는 것은 아니다.

– 소액보증금 산정기준. – 최초 근저당 설정일자.현재 소액 보증금을 지불해 버리면, 옛날의 근저당은 액수가 적어 불리하다.집값이 오르니까. 그래서 설정 날짜로 근저당권자를 보호한다.

그리고 최우선상환(소액임차금)을 받는 기준은 계약인도 전입 후 그 다음날 0시부터 경매시작 전까지 하여야 한다. 그리고 중요한 것은 배당요구 종기일까지 배당요구 반드시 해야 한다.배당 요구가 없으면 소액 임대보증금을 받을 수 없다.

우선변제(확정일자) 그리고 물권 그리고 또 하나의 세금(조세채권 법정기일-국세징수법, 지방세법)은 압류한 날짜가 아닌 고지서를 보낸 날에 배당순서를 정한다 – 세금은 채권이지만 한국에서 우선변제한다.

확정일자가 있으면 돈을 받을 수 있나요?확정일자가 돈을 받을 차례인데 임차인이 돈을 받을 권리(전입)가 있어야 합니다.”전입과 확정일자가 더해지는 다음 날 0시를 기준으로 임차인은 돈을 받을 수 있는 권리와 순서가 붙는다.

– 돈을 받을 수 있는 권리 순서( – 빨간 상자, 파란 상자, 제가 만들었어요))

물권 확정일자의 조세 채권 법정 기일을 기준으로 누가 돈을 더 받을지 결정하지 않으면 안됩니다.

그럼 일반채권–압류, 가압류권자들은 어떻게 되는가? 채권의 크기에 따라 안분배당(n분의 1)을 합니다.

– 채권이 엄청나게 큰 건 안분 배당을 염두에 둔 거. – 부동산을 팔아서 얻은 금액은? 채무자에게 간다-만약 은행 근저당을 다 받지 못했어요. 은행은 받지 못한 돈으로 다른 부동산에 대출해 줍니다.그리고 채권이 돼서 압류했다가 다시 경매 가능.

★ 배당순 ★

아파트를 쉽게 파는 방법. -사는사람의오감을자극하라,사는사람의입장에서생각하라. 많은 분들이 아파트를 중개소로 내놓게 됩니다.저는 중개하는 분과 의리가 있으니 한 곳만 내주세요. 오판입니다.같은 지역 중개인에게 모두 제출하세요. 정말 생각지도 못한 곳에서 팔리는 경우도 많아요.위치에 상관없이 많이 내주세요. 적어도 20군데에 팜플렛도 만들어 돌릴 겁니다.

– 특히 다세대 세입자를 합칠 때에는 손님이 많은 곳에 매물로 내놓으셔야 합니다.많은 분들이 집을 보러 오시잖아요시간이 되시는 분은 직접 거기 가서 구매하시려는 분이 계시다면 같이 거기 계세요.보통 중계하시는 분들은 한 군데만 보여주는 게 아니에요 다른 집도 같이 보여주거든요

근데 제가 거기 있으면 좋은 말 할 수 밖에 없어요.그리고 집을 보러 오신 분들도 에스코트 돼서 이미지가 좋아질 수밖에 없어요시간에 맞춰서 가면 친절하게 웃으면서 대해 주시면 그 집에 대한 이미지가 좋을 겁니다.

– 청소나 정리가 되지 않은 상태에서 절대 집을 보여주지 마십시오.시각을 자극해야 돼요 누군가 보러 온다면 집은 최상의 컨디션을 취해야 합니다.인수자에게 최고의 모습을 보여줘야 해요. 팔리는 집을 파는 사람들은 이렇게 노력을 합니다.- 사는 사람 중에 꼼꼼하신 분은 신발장 수납까지 열어봅니다.보이지 않는 곳까지 꼼꼼하게 청소해 두세요. 그럼 집을 사려는 것이 좋을 것 같아요.- 후각을 자극하기 위해서는 패브리즈 같은 것을 걸어 놓으십시오.- 조명을 다 켜고 커튼을 다 닫고 거실에 뭘 놓지 마세요. 거실이 넓어 보여야 해요.이 정도라도 집을 파는 사람들과는 차별화되죠.

만약 여름이면 냉방을 겨울이면 난방을 집을 사려는 분들이 오기전에 해두세요.저희집은햇빛이많이들어와서난방비도많이들고옆집사람도난방을많이하기때문에따뜻합니다.라고그분한테이야기해주시면그분도느낌이다를것같습니다.

– 청각을 자극하십시오. 제가 집을 사서 세를 놓거나 하면 그 장소가 항상 잘 되어 가고 있어요.아들이 설에 간다든가, 제가 진급을 한다든가 하는 거죠. 집터가 좋아서 좋은 일만 생기는 집입니다.워낙 부지가 좋기 때문에 들어오는 분들도 자주 계실 것입니다. 라고 이야기를 하는 것입니다. 나는 좋은 일이 생겨서 이사를 가. 그러면 그분들도 집에 좋은 느낌을 받겠네요.

– 구매자 입장에서 생각하세요. 아파트나집을잘파는방법은구매자입장에서항상생각하세요.상대방의 입장에 서서 보면 입찰가 산정도 심리적 마지노선이라는 게 있어요

아이스 브레이킹 (어색함을 깨기 위한 다양한 노력과 방법을 시도하라)